Стать собственником жилья в Испании - это по-прежнему мечта многих наших сограждан, желающих поселиться здесь на постоянной основе или приобрести второй дом.

На самом деле на Коста-Бланке есть все, что нужно для такого выбора: идеальный климат, великолепная природа, первоклассная недвижимость и инфраструктура, развитая транспортная сеть, знаменитая гастрономия, сохранившаяся культура, фольклор и традиции. 

Одним словом! Качество средиземноморского образа жизни всего в 2 часах полета от Парижа, Брюсселя или Женевы...

Сейчас, когда кризис в самом разгаре, многие обращают внимание на Коста-Бланку в поисках возможностей для приобретения недвижимости, но не всегда знают, как это сделать. Каковы ориентиры? Каковы правила игры? Кто и что делает?

Вот несколько полезных принципов, которые помогут вам управлять покупкой. Ниже приводится краткое описание системы покупки жилой недвижимости в Испании, которое, возможно, поможет вам лучше разобраться в этом мире.

Таким образом, мы сможем квалифицированно проконсультировать Вас не только по выбору объекта недвижимости, но и по выбору района в соответствии с Вашими пожеланиями.

Я знаю историю недвижимости, поэтому могу рассказать Вам о возможностях ведения переговоров по ней, передать Ваше предложение, проинформировать Вас о юридическом статусе недвижимости в реестре собственности (Nota simple del registro de la propiedad), позаботиться о формальностях резервирования (contrato de reserva) и обещания покупки (Contrato privado de compraventa), а также помочь Вам получить финансирование от банков. Я также могу порекомендовать хорошего франкоязычного адвоката, который подготовит файл для нотариального подписания (Escritura) и проведет все юридические проверки, необходимые для того, чтобы покупка прошла гладко (поскольку процесс и юридические правила могут отличаться от страны вашего происхождения). Он также позаботится о подаче заявки на получение NIE и смене имени в различных муниципальных органах, компаниях водо-, электро-, газо- и телефонной связи, мэрии, налоговых органах, сообществе собственников и т.д.

Обратите внимание, что сборы за продажу оплачивает владелец...

Проверки при покупке :

Relevé de Propriété" или "Nota Simple", которая позволяет получить в Регистре собственности всю информацию о текущем юридическом статусе недвижимости (личность владельца, происхождение собственности, наличие обременений, сервитутов, закладных и даже арестов).

Юрист также попросит предоставить копию документа, подтверждающего уплату последнего налога на недвижимость (IBI). Этот налог содержит ценную информацию о приобретаемой недвижимости, такую как площадь, кадастровый номер, характер недвижимости и ее текущий почтовый адрес (названия и номера улиц могут меняться!!!). Наконец, этот документ также используется для определения минимальной налоговой стоимости недвижимости.

Предложение о покупке:

В Испании принято направлять предложение владельцу недвижимости, выставленной на продажу. Я позабочусь об этом процессе и проконсультирую Вас о возможностях ведения переговоров в зависимости от истории объекта: снизилась ли цена в последнее время или она слишком высока по сравнению с рыночной, является ли это первым предложением, были ли отклонены предыдущие предложения, есть ли у владельцев срочная необходимость продать объект, есть ли другой заинтересованный покупатель и т.д. Не упускайте из виду, что я сделаю все возможное, чтобы сделка состоялась, буду вашим лучшим союзником и постараюсь как можно искуснее вести переговоры по вашему предложению.

Имейте в виду, что если ваше предложение будет принято, то вам придется перейти к резервированию объекта на оговоренных условиях. 

Не делайте одновременно несколько предложений по нескольким товарам, так как вы потеряете доверие к себе, но делайте их одно за другим, если ваше предыдущее предложение было отклонено. Письменное предложение всегда предпочтительнее устного.

Классическая покупка недвижимости состоит из 3 этапов:

Резервирование: La Reserva

Обещание купить: El Contrato Privado de Compraventa

Договор купли-продажи: La Escritura

Резервирование:

Залог в размере от 5 000 до 10 000 евро (в зависимости от цены продажи) необходим для резервирования недвижимости до подписания договора купли-продажи.

Даже если Вы находитесь здесь проездом, вполне возможно подписать договор о резервировании до Вашего возвращения, если стороны согласны с выбором объекта и его ценой. В большинстве случаев именно агент подписывает договор купли-продажи от имени продавца в соответствии с условиями заключенного между ними договора купли-продажи. Конечно, если вы не можете присутствовать на сделке лично, договор о резервировании или обещании покупки может быть подписан по почте, а задаток внесен банковским переводом.

Совет: На этом этапе Вам необходимо открыть банковский счет в Испании и подать заявление на получение NIE: эти два пункта являются обязательными.

Если вы откажетесь от контракта, вы потеряете уплаченную сумму.

El Contrato Privado de Compraventa :

Этот документ даже более важен, чем договор купли-продажи, поскольку договор купли-продажи - это всего лишь расшифровка ранее подписанного. Это частный документ, подписанный обеими сторонами. Разумеется, подписание этого документа предшествует подписанию публичного акта у нотариуса.

Этим документом покупатель обязуется в течение определенного срока подписать у нотариуса публичный акт. Если он не выполнит свои обязательства, то потеряет задаток, как если бы это было иммобилизационное возмещение. Сумма задатка составляет 10% от продажной цены, включая задаток, уже внесенный при резервировании.

В данном документе указываются личности, контактные данные и возможности сторон, описание планируемой сделки, их правоспособность продавать или покупать, описание объекта недвижимости с указанием его регистрационного номера в ипотечном реестре, правовой статус объекта (свободен от обременений, свободен от арендаторов), согласованная цена, внесенные задатки, срок подписания акта купли-продажи (Escritura) у нотариуса, разбивка оплаты причитающихся расходов и сборов, дата перехода права собственности и/или вступления во владение объектом недвижимости,последствия отказа одной из сторон от договора.

Обратите внимание: подписание данного акта не препятствует продавцу продать квартиру более выгодному покупателю, при условии, что он выплатит неудачливому покупателю двойную сумму внесенного задатка. 

L'Escritura

Договор купли-продажи (La Escritura Pública de Compraventa) является публичным документом, подписываемым у нотариуса. В этом документе стороны заявляют нотариусу о своем желании совершить куплю-продажу и об условиях сделки, а нотариус под присягой удостоверяет эти заявления и обеспечивает "юридическую безопасность" сделки путем различных проверок (легитимность продавца, уплата налогов и пошлин, арест, долги, сервитуты и т.д.). Стороны могут быть представлены на сделке купли-продажи. В этот момент ключ передается покупателю после оплаты оставшейся суммы по сертифицированному банковскому чеку.

Совет: комиссия, взимаемая испанскими банками за выдачу сертифицированного чека, очень высока. Во избежание неприятных сюрпризов рекомендуется обговорить этот момент при подаче заявки на открытие счета...!

Кто за что платит?

В редких случаях, когда договориться не удается, закон распределяет расходы следующим образом:

- Продавец оплачивает: расходы по прекращению неоплаченных платежей; публичный акт; городской взнос (IBI = Impôt Municipal) и Налог на увеличение стоимости земли ("муниципальный налог на прирост капитала").

Обычно считается, что владелец недвижимости на 1 января уплачивает IBI за текущий год. Также принято делить IBI между сторонами пропорционально количеству месяцев, прошедших с 1 января до даты подписания договора.

В последнее время стало обязательным предоставление продавцом при подписании договора сертификата энергоэффективности на продаваемую недвижимость.

- Покупатель оплачивает первый экземпляр акта, налог на передачу (ITP 10%) или НДС (10%) и AJD, а также внесение записи в земельную книгу. В целом следует ожидать, что вы заплатите около 12% за старую недвижимость и 13% за новую, включая нотариальные, регистрационные, управленческие и юридические расходы.

Расходы на нотариальное заверение публичного акта обычно берет на себя покупатель!

- Гонорары оценщика, юриста и т.д. оплачивает сторона, предоставляющая их услуги (обычно 1% от цены продажи).

Право выбора нотариуса принадлежит тому, кто берет на себя расходы по составлению акта или большую их часть.

Несколько моментов, касающихся административных и налоговых обязательств покупателя:

Лицо, не являющееся резидентом Испании для целей налогообложения и владеющее недвижимостью в Испании, облагается подоходным налогом с нерезидентов и налогом на недвижимость (I.B.I).который представляет собой местный налог, взимаемый местным советом (аналог taxe foncière). 

Если недвижимостью владеет пара или несколько человек, то каждый из них является самостоятельным пассивным субъектом и должен подавать отдельные декларации.

Кроме того, для совершения покупки требуется идентификационный номер иностранца (NIE), выдаваемый Главным полицейским управлением, а также идентификационный номер налогоплательщика (NIF), который необходимо запросить в налоговых органах.

Назначение представителя в налоговых органах не является обязательным (за исключением резидентов стран или территорий, с которыми отсутствует эффективный обмен налоговой информацией). Однако при желании вы можете добровольно назначить представителя и уведомить об этом делегацию или администрацию налогового агентства, соответствующую месту нахождения недвижимости.