In Spanje is de droom van een groot aantal van onze concitoyens om zich definitief te vestigen of om hun tweede verblijfplaats te verwerven.

In feite heeft de Costa Blanca alles wat je nodig hebt om deze keuze te maken: een ideaal klimaat, een prachtige natuurlijke omgeving, eersteklas vastgoed en infrastructuur, een uitstekend transportnetwerk, gerenommeerde gastronomie, bewaard gebleven cultuur, folklore en tradities. 

Kortom! De kwaliteit van een mediterraan leven op 2 uur vliegen van Parijs, Brussel of Genève.

Nu de crisis in volle gang is, kijken veel mensen naar de Costa-Blanca voor vastgoedkansen, maar ze weten niet altijd hoe ze dat moeten aanpakken. Wat zijn de benchmarks? Wat zijn de spelregels? Wie doet wat?

Hier zijn een paar nuttige principes om je te helpen bij het beheren van je aankoop. We werken samen met de verschillende makelaars in de wereld.

We werken samen met verschillende betrouwbare makelaars in de omgeving, wat betekent dat we de beste eigendommen voor je kunnen selecteren uit alle eigendommen die te koop zijn, of als je dat liever hebt, kun je zelf de eigendommen selecteren die het beste bij je passen en wij zullen de bezichtigingen voor je organiseren en groeperen wanneer je komt. 

Op deze manier kunnen we je vakkundig adviseren, niet alleen over de keuze van het onroerend goed, maar ook over de keuze van het gebied volgens jouw wensen.

Ik ken de geschiedenis van de eigendommen, dus ik kan je vertellen over de mogelijkheden om erover te onderhandelen, je bod doorgeven, je informeren over de juridische status van het eigendom in het eigendomsregister (Nota simple del registro de la propiedad), de reserveringsformaliteiten (contrato de reserva) en de belofte tot aankoop (Contrato privado de compraventa) regelen en je helpen bij het zoeken naar financiering bij de banken. Ik kan ook een goede Franssprekende advocaat aanbevelen die het dossier voor notariële ondertekening (Escritura) zal voorbereiden en alle juridische controles zal uitvoeren die nodig zijn om de aankoop soepel te laten verlopen (aangezien het proces en de wettelijke regels kunnen verschillen van je land van herkomst). Hij zal ook zorgen voor het aanvragen van de NIE en het wijzigen van de naam bij de verschillende gemeentelijke instanties, water-, elektriciteits-, gas- en telefoonbedrijven, het gemeentehuis, de belastingdienst, de gemeenschap van eigenaren, enz.

De "Relevé de Propriété" of "Nota Simple", waarmee je bij het Registro de la Propiedad alle informatie kunt opvragen over de huidige juridische status van het eigendom (identiteit van de eigenaar, oorsprong van het eigendom, bestaan van lasten, erfdienstbaarheden, hypotheken en zelfs eventuele beslagleggingen).

De advocaat zal ook vragen om een kopie van het betalingsbewijs van de laatste onroerendgoedbelasting (IBI). Deze belasting bevat waardevolle informatie over het pand dat je gaat kopen, zoals de oppervlakte, de kadastrale referentie, de aard van het pand en het huidige postadres (straatnamen en -nummers kunnen veranderen!!). Tot slot wordt dit document ook gebruikt om de minimale fiscale waarde van het onroerend goed te bepalen.

De koopaanbieding:

In Spanje is het gebruikelijk om een aanbod te sturen naar de eigenaar van het pand dat te koop staat. Ik zorg voor dit proces en adviseer je over de onderhandelingsmogelijkheden, afhankelijk van de geschiedenis van het onroerend goed: of de prijs onlangs is gedaald of te hoog is in verhouding tot de markt, of dit het eerste bod is, eerdere biedingen die zijn afgewezen, de dringende behoefte van de eigenaar om te verkopen, of er een andere geïnteresseerde koper is, enz. Verlies niet uit het oog dat ik er alles aan zal doen om ervoor te zorgen dat de deal doorgaat. Ik zal je beste bondgenoot zijn en zal proberen zo vakkundig mogelijk te onderhandelen over je voorstel.

Wees je ervan bewust dat als je bod wordt geaccepteerd, je het pand moet reserveren onder de overeengekomen voorwaarden. 

Doe niet meerdere biedingen op verschillende producten tegelijk, want dan verlies je alle geloofwaardigheid, maar doe ze wel na elkaar als je vorige bod is afgewezen. Een schriftelijk bod heeft altijd de voorkeur boven een mondeling bod.

Een klassieke vastgoedaankoop verloopt in 3 fasen:

Reservering: La Reserva

De koopbelofte: El Contrato Privado de Compraventa

De verkoopakte: La Escritura

De reservering:

Een aanbetaling van tussen de 5.000 en 10.000 euro (afhankelijk van de verkoopprijs) is vereist om de woning te reserveren totdat de koopbelofte is ondertekend.

Zelfs als je op doorreis bent, is het perfect mogelijk om de reservering te ondertekenen voordat je terugkeert, zolang de partijen het eens zijn over het huis en de prijs. In de meeste gevallen is het de makelaar die de koopakte ondertekent namens de verkoper, onder de voorwaarden van het verkoopmandaat tussen hen. Als u niet in staat bent om persoonlijk aanwezig te zijn, kan de reservering of belofte tot aankoop natuurlijk ook per post worden ondertekend en kan de aanbetaling per bankoverschrijving worden betaald.

Tip: In dit stadium moet je een bankrekening openen in Spanje en je NIE aanvragen: deze 2 punten zijn verplicht.

Als u zich terugtrekt uit het contract, verliest u het betaalde bedrag.

El Contrato Privado de Compraventa :

Dit document is nog belangrijker dan de koopakte, omdat de koopakte slechts een transcriptie is van wat eerder is ondertekend. Het is een privédocument dat door beide partijen wordt ondertekend. Natuurlijk gaat de ondertekening van dit document vooraf aan de ondertekening van de openbare akte bij een notaris.

Met deze akte verbindt de koper zich ertoe om binnen een bepaalde termijn een openbare akte te ondertekenen bij een notaris. Als hij zijn verbintenissen niet nakomt, verbeurt hij de waarborg als ware het een immobilisatievergoeding. De te betalen waarborgsom bedraagt 10% van de verkoopprijs, met inbegrip van de waarborgsom die al bij de reservering is betaald.

Dit document bevat de identiteiten, contactgegevens en hoedanigheden van de partijen, een beschrijving van de geplande transactie, hun rechtsbevoegdheid om te verkopen of te kopen, een beschrijving van het eigendom met zijn inschrijvingsnummer in het hypotheekregister, de juridische status van het eigendom (vrij van lasten, vrij van huurders), de overeengekomen prijs, de betaalde voorschotten, de uiterste datum voor het ondertekenen van de verkoopakte (Escritura) bij een notaris, de uitsplitsing van de betaling van de verschuldigde kosten en lasten, de datum van de eigendomsoverdracht en/of het in bezit nemen van het eigendom,de gevolgen van een terugtrekking door een van de partijen.

Let op: het ondertekenen van deze akte weerhoudt de verkoper er niet van om aan een betere koper te verkopen, op voorwaarde dat hij de verliezende koper het dubbele van de betaalde aanbetaling betaalt. 

L'Escritura :

De koopakte (La Escritura Pública de Compraventa) is een openbaar document dat voor een notaris wordt ondertekend. In deze akte verklaren de partijen ten overstaan van de notaris dat ze bereid zijn te kopen en te verkopen en onder welke voorwaarden. De notaris bekrachtigt deze verklaringen onder ede en verzekert de "rechtszekerheid" van de verkoop door middel van verschillende controles (legitimiteit van de verkoper, betaling van belastingen en rechten, beslagleggingen, schulden, erfdienstbaarheden, enz.) De partijen kunnen vertegenwoordigd zijn bij de verkoopakte. Hier wordt de sleutel overhandigd aan de koper tegen betaling van het verschuldigde saldo per gecertificeerde bankcheque.

Tip: de commissie die Spaanse banken in rekening brengen voor het uitschrijven van een gecertificeerde cheque is hoog. Het is raadzaam om over dit punt te onderhandelen wanneer je een aanvraag indient om een rekening te openen, om onaangename verrassingen te voorkomen!

Wie betaalt waarvoor?

In het zeldzame geval dat er op dit punt geen overeenstemming is, verdeelt de wet de kosten als volgt:

- De verkoper betaalt: de kosten voor het beëindigen van de openstaande lasten; de openbare akte; de stedelijke bijdrage (IBI = Impôt Municipal) en Belasting op de waardestijging van grond ("gemeentelijke vermogenswinstbelasting").

Over het algemeen wordt overeengekomen dat de eigenaar van het onroerend goed op 1 januari de IBI voor het lopende jaar betaalt. Het is ook gebruikelijk om de IBI tussen de partijen te verdelen naar rato van het aantal maanden tussen 1 januari en de datum waarop de akte wordt ondertekend.

Sinds kort is het verplicht voor de verkoper om een energie-efficiëntiecertificaat voor het pand dat wordt verkocht te overleggen wanneer de akte wordt ondertekend.

- De koper betaalt het eerste exemplaar van de akte, de overdrachtsbelasting (ITP 10%) of btw (10%) en AJD en de inschrijving in het kadaster. In totaal moet je rekenen op ongeveer 12% voor een oude woning en 13% voor een nieuwe, inclusief notaris-, registratie-, management- en juridische kosten.

Het is gebruikelijk dat de kosten van de notariële akte door de koper worden gedragen!

- De kosten van de taxateur, advocaat, enz. worden betaald door de partij die hun diensten verleent (meestal 1% van de verkoopprijs).

Het recht om de notaris te kiezen komt overeen met degene die de kosten van de akte of het grootste deel ervan op zich neemt.

Enkele punten over de administratieve en fiscale verplichtingen van de koper:

Een persoon die geen fiscale resident is in Spanje en die eigenaar is van een woning in Spanje, is onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en de onroerendgoedbelasting (I.B.I).  Dit is een lokale belasting die wordt geheven door je gemeente (het equivalent van taxe foncière). 

Wanneer een woning eigendom is van een echtpaar of van meerdere personen, is elk van hen een onafhankelijk passief subject en moet elk van hen aparte aangiften indienen.

Daarnaast is een buitenlands identificatienummer (NIE), uitgegeven door het hoofdbureau van politie, nodig om de aankoop te voltooien, net als het fiscaal identificatienummer (NIF), dat moet worden aangevraagd bij de belastingdienst.

Het is niet verplicht om een vertegenwoordiger aan te stellen bij de belastingdienst (met uitzondering van inwoners van landen of gebieden waarmee geen effectieve uitwisseling van belastinggegevens bestaat). Als je wilt, kun je echter vrijwillig een vertegenwoordiger aanwijzen en de delegatie of administratie van de belastingdienst die overeenkomt met de plaats waar het onroerend goed zich bevindt, op de hoogte stellen.