Kauf eines Hauses/einer Wohnung

Der Ablauf eines Immobilienkaufs

Ein Eigenheim in Spanien zu erwerben ist immer noch der Traum vieler unserer Mitbürger, die sich dort dauerhaft niederlassen oder ihren Zweitwohnsitz erwerben möchten.


Die Costa Blanca hat in der Tat einiges zu bieten: ein ideales Klima, eine wunderschöne natürliche Umgebung, ein erstklassiges Immobilienangebot und eine erstklassige Infrastruktur, ein ausgezeichnetes Verkehrsnetz, eine berühmte Gastronomie, eine gepflegte Kultur, Folklore und Traditionen. 


Kurz gesagt! Die Qualität eines mediterranen Lebensrhythmus, nur zwei Flugstunden von Paris, Brüssel oder Genf entfernt...


Aufgrund der Krise schauen sich viele die Costa Blanca auf der Suche nach Immobilienmöglichkeiten an, aber da sie nicht immer wissen, wie sie vorgehen sollen, stellen sich viele Fragen. Was sind die Orientierungspunkte? Was sind die Spielregeln? Wer macht was?


In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll, einige Grundsätze in Erinnerung zu rufen, die für die Verwaltung Ihres Erwerbs nützlich sind. Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung des Systems für den Kauf von Wohnimmobilien in Spanien, die Ihnen vielleicht helfen wird, sich besser in diese Welt einzufinden.


Wir arbeiten mit verschiedenen vertrauenswürdigen Immobilienagenturen in der Gegend zusammen, was uns ermöglicht, Ihnen die besten Objekte aus allen zum Verkauf stehenden Immobilien auszuwählen oder, wenn Sie es vorziehen, selbst die Immobilien auszuwählen, die Ihnen entsprechen. 


So können wir Sie nicht nur bei der Auswahl der Immobilie, sondern auch bei der Auswahl des Sektors entsprechend Ihren Wünschen beraten.


Ich kenne die Geschichte der Immobilien und kann Ihnen daher die Verhandlungsmöglichkeiten aufzeigen, Ihr Angebot weiterleiten, Sie über die rechtliche Situation der Immobilie anhand des Eigentumsregisters (Nota simple del registro de la propiedad) informieren, die Formalitäten für die Reservierung (contrato de reserva) und den Kaufvertrag (Contrato privado de compraventa) erledigen und Ihnen bei der Suche nach einer Finanzierung durch die Banken behilflich sein. Ich kann Ihnen auch einen guten deutschsprachigen Anwalt empfehlen, der die Unterlagen für die notarielle Unterzeichnung (Escritura) vorbereitet und alle rechtlichen Prüfungen vornimmt, die für den reibungslosen Ablauf des Kaufs notwendig sind (da der Prozess und die rechtlichen Regeln im Vergleich zu Ihrem Heimatland unterschiedlich sein können). Er kümmert sich auch um die Beantragung der NIE, die Namensänderung bei verschiedenen kommunalen Einrichtungen, Wasser-, Strom-, Gas- und Telefongesellschaften, dem Rathaus, dem Finanzamt, der Eigentümergemeinschaft usw.


Beachten Sie, dass das Verkaufshonorar vom Eigentümer getragen wird...


Überprüfungen beim Kauf :


Die Eigentumsurkunde oder "Nota Simple", mit der Sie vom Hypothekenamt (Registro de la Propiedad) alle Informationen über die aktuelle Rechtslage der Immobilie erhalten (Identität des Eigentümers, Ursprung des Eigentums, Bestehen von Belastungen, Dienstbarkeiten, Hypotheken oder sogar Pfändungen).


Der Anwalt wird auch eine Kopie des Zahlungsnachweises für die letzte Grundsteuer (IBI) verlangen. Diese Steuer enthält wertvolle Informationen über die Immobilie, die Sie erwerben wollen, z. B. die Fläche, die Referenznummer beim Katasteramt, die Art der Immobilie, die aktuelle Postanschrift der Immobilie (Straßennamen und -nummern können sich ändern!!). Dieses Dokument dient auch dazu, den Mindeststeuerwert der Immobilie zu bestimmen.


 


Das Kaufangebot:


In Spanien ist es üblich, dem Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie ein Angebot zu unterbreiten. Ich bin derjenige, der dieses Verfahren durchführt und Sie über die Verhandlungsmöglichkeiten informiert, je nachdem, ob der Preis kürzlich gesunken oder im Vergleich zum Markt überhöht ist, ob es sich um das erste Angebot handelt, ob frühere Angebote abgelehnt wurden, ob die Eigentümer dringend verkaufen müssen, ob es andere Interessenten gibt usw. Ich kann Ihnen auch sagen, wie Sie verhandeln können, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Vergessen Sie nicht, dass ich alles tun werde, damit das Geschäft zustande kommt. Ich bin Ihr bester Verbündeter und werde versuchen, so geschickt wie möglich zu sein, um Ihr Angebot zu verhandeln.


Beachten Sie, dass Sie, wenn Ihr Angebot angenommen wird, einen Schritt weitergehen und die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen buchen müssen. 


Machen Sie nicht mehrere Angebote für verschiedene Produkte auf einmal, da Sie sonst Ihre Glaubwürdigkeit verlieren, sondern geben Sie sie nacheinander ab, wenn Ihr vorheriges Angebot abgelehnt wurde. Ein schriftliches Angebot ist immer besser als ein mündlich gemachtes.


                                                                      



Der Mechanismus eines klassischen Immobilienkaufs besteht aus drei Phasen:


La Reserva: La Reserva (Die Reservierung)

Das Kaufversprechen: El Contrato Privado de Compraventa (Der private Kaufvertrag)

Die öffentliche Urkunde: La Escritura


 


Die Reservierung:


Mit einer Anzahlung reservieren Sie sich das Angebot bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Betrag liegt zwischen 5.000 und 10.000 Euro (je nach Verkaufspreis).


Auch wenn Sie auf der Durchreise sind, können Sie die Reservierung durchaus vor Ihrer Rückkehr unterschreiben, sobald sich die Parteien über die Sache und den Preis einig sind. Meistens unterschreibt der Makler die Urkunde anstelle des Verkäufers und im Namen des Verkäufers, und zwar aufgrund des Verkaufsmandats, das sie verbindet. Wenn Sie nicht die Möglichkeit haben, vor Ort zu sein, können Sie die Reservierung oder den Kaufvertrag auch per Post unterzeichnen und die Anzahlung per Banküberweisung leisten.


Tipp: Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie ein Bankkonto in Spanien eröffnen und Ihre NIE beantragen: Beide Punkte sind obligatorisch.


Im Falle eines Rücktritts Ihrerseits verlieren Sie den eingezahlten Betrag.


El Contrato Privado de Compraventa :


Dieses Dokument ist noch wichtiger als die öffentliche Urkunde, da letztere nur eine Abschrift dessen ist, was zuvor unterzeichnet wurde. Es handelt sich um ein privatschriftliches Dokument, das von den Parteien unterschrieben wird. Die Unterzeichnung dieses Dokuments erfolgt natürlich vor der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar.


Mit dieser Urkunde verpflichtet sich der Käufer, innerhalb einer bestimmten Frist eine öffentliche Urkunde vor einem Notar zu unterzeichnen. Wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, verliert er die Anzahlung, so als ob es sich um eine Immobilisierungsentschädigung handeln würde. Die zu leistende Anzahlung beträgt 10 % des Kaufpreises, wobei die bereits bei der Buchung geleistete Anzahlung mit eingerechnet wird.


Das Dokument enthält die Identität, die Kontaktdaten und die Eigenschaften der Parteien, die Beschreibung der geplanten Transaktion, ihre rechtliche Fähigkeit zu verkaufen oder zu kaufen, eine Beschreibung des Objekts mit der Nummer des Hypothekenregisters, die rechtliche Situation des Objekts (lastenfrei, mieterfrei), den vereinbarten Preis, die geleisteten Anzahlungen, die Frist für die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura) vor dem Notar, die Aufteilung der Zahlung der fälligen Kosten und Gebühren, das Datum der Eigentumsübertragung und/oder der Inbesitznahme der Wohnung,die Folgen des Rücktritts einer der Parteien.


Achtung: Die Unterzeichnung dieser Urkunde hindert den Verkäufer nicht daran, an einen besseren Käufer zu verkaufen, wenn er dem übergangenen Käufer das Doppelte der geleisteten Anzahlung zahlt. 


 


Die Escritura :


Die öffentliche Kaufurkunde (La Escritura Pública de Compraventa) ist ein öffentliches Dokument, das vor einem Notar unterzeichnet wird. In dieser Urkunde bekunden die Parteien vor dem Notar ihren Willen zum Kauf und Verkauf und die vorgesehenen Bedingungen, und der Notar bestätigt unter seinem Eid diese Erklärungen und gewährleistet die "Rechtssicherheit" des Verkaufs durch verschiedene Überprüfungen (Legitimität des Verkäufers, Zahlung von Steuern und Abgaben, Pfändungen, Schulden, Dienstbarkeiten usw.). Bei diesem Akt können sich die Parteien vertreten lassen. In diesem Moment wird dem Käufer der Schlüssel gegen Zahlung des Restbetrags per bestätigtem Bankscheck ausgehändigt.


Tipp: Die Provision, die die spanischen Banken für die Ausstellung eines beglaubigten Schecks verlangen, ist hoch. Es ist ratsam, diesen Punkt bei der Beantragung der Kontoeröffnung auszuhandeln, um böse Überraschungen zu vermeiden...!

Wer zahlt was?


Für den Fall, dass es diesbezüglich keine Einigung gibt (seltene Fälle), verteilt das Gesetz die Kosten wie folgt:


- Der Verkäufer zahlt: die Kosten für die Kündigung der schwebenden Lasten; die öffentliche Urkunde; den städtischen Beitrag (IBI = Kommunalsteuer) und die Steuer auf die Wertsteigerung von Grundstücken ("Mehrwert" der Gemeinde).


Es ist allgemein üblich, dass der Eigentümer der Immobilie am 1. Januar die IBI für das laufende Jahr zahlt. Es ist auch zulässig, die Steuer im Verhältnis der Monate zwischen dem 1. Januar und dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf die Parteien aufzuteilen.


Seit kurzem muss der Verkäufer bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde einen Energieeffizienznachweis für die verkaufte Immobilie vorlegen.


- Der Käufer zahlt die erste Kopie der Urkunde, die Übertragungssteuer (ITP 10%) oder die Mehrwertsteuer (10%) und die AJD sowie den Eintrag ins Grundbuch. Insgesamt sollten Sie mit etwa 12% für alte und 13% für neue Immobilien rechnen, einschließlich Notar-, Register-, Verwaltungs- und Anwaltskosten.


Es ist üblich, dass die Kosten für die notarielle Beurkundung vom Käufer getragen werden.


- Die Gebühren für Assessoren, Anwälte usw. werden von demjenigen bezahlt, der ihre Dienste gewährt (in der Regel 1% des Kaufpreises).


Das Recht, den Notar zu wählen, hat derjenige, der die Kosten der Urkunde oder den größten Teil davon trägt.


Einige Punkte zu den administrativen und steuerlichen Pflichten des Käufers:


Eine Person, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien hat und Eigentümer einer Immobilie in Spanien ist, unterliegt der Einkommensteuer für Nichtansässige sowie der Immobiliensteuer (I.B.I.).bei der es sich um eine lokale Steuer handelt, die von Ihrer Stadtverwaltung verlangt wird (entspricht der Grundsteuer). 


Wenn eine Immobilie einem Paar oder mehreren Personen gehört, ist jede von ihnen ein unabhängiges Passivsubjekt, das separate Steuererklärungen abgeben muss.


Außerdem ist für den Kauf eine Ausländeridentifikationsnummer (NIE) erforderlich, die von der Generaldirektion der Polizei ausgestellt wird, sowie die Steueridentifikationsnummer (NIF), die bei der Steuerbehörde beantragt werden muss.


Es besteht keine Pflicht, einen Vertreter vor dem Finanzamt zu benennen (Ausnahme: Einwohner von Ländern oder Gebieten, mit denen kein effektiver Austausch von Steuerinformationen stattfindet). Wenn Sie es wünschen, können Sie jedoch freiwillig einen Vertreter ernennen und dies der Delegation oder Verwaltung der entsprechenden Steuerbehörde am Ort der Immobilie mitteilen.




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