Neubau

Hier finden Sie einige Anhaltspunkte, wie Sie Ihr Bauprojekt bereits beim Kauf eines Grundstücks erfolgreich ausrichten können:

Vor allem ...

Lassen Sie den Kauf Ihres Grundstücks von einem Notar beurkunden (ca. 500 €) und beim Grundbuchamt (Registro de propiedad - ca. 100 €) eintragen. Wenn Sie eher daran interessiert sind, ein Grundstück zu kaufen, um es umzubauen (Erweiterung oder Sanierung), sollten Sie sich auch an das Grundbuchamt (Registro de Propiedad) wenden (ca. 50 €), um eine Bestätigung des aktuellen Eigentümers und der angegebenen tatsächlichen Quadratmeterzahl zu erhalten.

Das Katasteramt (Dirección General del Catastro) ist öffentlich und für jeden zugänglich: www.catastro.meh.es/ - kostenlos, wenn es sich nur um eine einfache Einsichtnahme handelt.

Vorsicht ist jedoch geboten, da es in Spanien üblich ist, dass nicht alle bebauten Flächen dort eingetragen werden. Es ist der Architekt, der mit Ihnen zusammen die Möglichkeiten für eine mögliche Änderung des Volumens Ihres Traumhauses ausloten wird.

 Einige notwendige Dokumente

Sie müssen zum Rathaus gehen und dort die folgenden Dokumente beantragen:

Kopie der Baunormen (copia de las Normativas de Edificación). In diesem Dokument wird der maximale Prozentsatz der Bebauung Ihres Grundstücks, die zulässige Höhe und andere Details angegeben.

den Lageplan des Grundstücks (Plano de Situación del terreno) und den topografischen Plan (Plano Topográfico), damit der Architekt weiß, wie steil das Grundstück ist.

Sobald Sie diese Unterlagen erhalten haben, können Sie die Topografische Studie (Estudio Topográfico - ca. 300/400 €) beantragen.

Der Architekt benötigt außerdem eine Bodenstudie (Estudio Geotécnico - 500/900 €), damit er mit der Planung des Hausbaus beginnen kann. Dies ist ein obligatorischer Schritt, der vom Ley de Ordenación de la Edificación für alle Neubauprojekte und Baustellen vorgeschrieben wird, die eine Nutzungsänderung eines Gebäudes bezwecken, das in eine erste Wohnung umgewandelt wurde.

Ein weiteres Dokument, das seit 1997 Pflicht ist, ist die Sicherheitsstudie für Baustellen (Estudio Básico de Seguridad y Salud - ca. 400 €). Darin werden die Sicherheitsstandards festgelegt, die auf der Baustelle unbedingt eingehalten werden müssen, sowie die Identität und der Charakter der Risiken im Zusammenhang mit Arbeitsunfällen, die vermieden werden können, und der Risiken, die am empfindlichsten sind und beseitigt werden müssen.

Die zehnjährige Garantie (Seguro de Garantía Decenal - ca. 6.000 €) ist unerlässlich, da Sie ohne sie Ihr Haus nicht beim Notar eintragen lassen können und es folglich auch nicht verkaufen oder einen Kredit beantragen können.

 das seit 2007 den Hausbesitzer verpflichtet, neue Energiequellen zu nutzen, die eine Alternative zu den herkömmlichen und langfristig teuren Energiequellen darstellen. Ihr Architekt wird Ihnen helfen, die besten Systeme in Ihrem speziellen Fall zu erklären.

Diese beiden zusätzlichen Projekte müssen von dem Architekten unterzeichnet werden, der in einem der Colegios Oficiales de Arquitectos (Architektenkammern) in Spanien eingetragen sein muss. Es kann unterschiedlich lange dauern, bis die Unterlagen beim Colegio eingehen, aber nicht länger als drei Wochen (ca. 150 €).

Sie können sich nun an die Stadtverwaltung wenden, um die geotechnische Studie und die Sicherheitsstudie für die Baustelle zusammen mit den beiden vom Architekten verfassten Entwürfen einzureichen, bis diese vom Stadtplenum angenommen werden. Sobald Ihr Projekt genehmigt ist, müssen Sie die Baugenehmigungsgebühr (Licencia Municipal de Obras - 4% der Gesamtsumme des Ausführungsprojekts) entrichten.

An diesem Punkt tritt eine weitere wichtige Figur in den Vordergrund: der technische Architekt (Arquitecto técnico oder Aparejador). In Spanien ist er für die Leitung der Baustelle zuständig und überwacht die Arbeit des Bauunternehmers, indem er sicherstellt, dass dieser die vom Architekten geforderten Lösungen genau einhält (30 % des Architektenhonorars). Einen Traum verwirklichen

 Jetzt ist alles bereit, um Ihr Haus zu bauen. Sie haben die Wahl, alle Phasen selbst zu übernehmen oder sie mit einem Bauträger abzuschließen, wobei Sie dessen Gewinnspanne berücksichtigen müssen, die zwischen 15 und 40 % des Gesamtpreises des Hauses betragen wird. Auch hier kann der Architekt diese Situation bewältigen, aber es entstehen zusätzliche Kosten, die Sie am besten schon bei den ersten Skizzen besprechen. Es handelt sich jedoch um eine praktische Lösung, denn er ist auch derjenige, der Ihr Projekt logischerweise am besten kennt.

Bieten Sie zwei oder drei Bauunternehmern (constructoras) eine Kopie des Entwurfs an und zeigen Sie ihnen die Baustelle, damit sie ihn studieren und Ihnen einen Kostenvoranschlag machen können. Setzen Sie eine Frist für die Abgabe der Angebote, um sie dann zu vergleichen. Akzeptieren Sie niemals einen allgemeinen Kostenvoranschlag pro m2 Baustelle oder einen Teilkostenvoranschlag, wenn der Bauunternehmer für die gesamte Baustelle verantwortlich sein wird. Es ist ratsam, Ihre Wahl zu treffen, nachdem Sie eine der Baustellen Ihres Bauunternehmers besichtigt haben, um sich ein Bild von seiner Arbeitsweise zu machen.

Der unterzeichnete Kostenvoranschlag muss alle Angaben zum Bauunternehmer enthalten (Name, Adresse, Steueridentität oder CIF, Name des gesetzlichen Vertreters und Unterschrift), und beide Parteien müssen eine unterschriebene Originalkopie des Vertrags aufbewahren.Auf der Grundlage des vorherigen Vorschlags der Baufirma ist es nun an der Zeit, den Gesamtpreis für die Baustelle festzulegen. Es wird empfohlen, die Preisbindung für die Materialien (precios cerrados) zu unterzeichnen, aber die Verhandlungen sollten offen bleiben, da dies auch die Möglichkeit bietet, Änderungen vorzunehmen, indem die getroffenen Entscheidungen und Entscheidungen jederzeit bestätigt werden. Sollten diese doch einmal auftauchen, ist es sehr wichtig, sie schriftlich in einem Änderungsauftrag (Orden de cambio) festzuhalten. Die Zahlungsweise ist verhandelbar, aber es ist üblich, dass der Bauunternehmer vor Beginn der Bauarbeiten einen Prozentsatz verlangt und Ihnen dann jeden Monat einen Arbeitsnachweis (Certificaciones de Obras) ausstellt, der eine einfache Rechnung über die bis zum Ausstellungsdatum des Nachweises geleistete Arbeit darstellt.

Von Beginn des Baus Ihres Projekts an umfasst die Ausführung die folgenden Phasen und wird diese auch durchlaufen: Erdarbeiten (Movimiento de tierras y Vaciado), Fundamente (Cimentación), Struktur (Estructura), Kanalisationsnetz (Red de Saneamiento), Mauerwerk (Albañilería), Isolierung und Abdichtung (Aislamientos e Impermeabilizaciones), Fassaden (Fachadas), Dächer (Cubiertas), Böden und Fliesen (Solados y Alicatados), Fertigstellungen und Zwischendecken (Acabados y Falsos techos), Schmiedearbeiten (Cerrajería),Schreinerei (Carpinterías), Elektrizität (Electricidad), Klempnerei (Fontanería),Heizung und Gas (Instalación de Gaz y Calefacción), Klimaanlage (Climatización), Malerei (Pinturas), Glas und Umzäunung des Grundstücks (Vidrios y Cerramiento de la parcela), Landschaftsgestaltung (Jardinería), etc.

Á remarquer que depuis l'entrée en vigueur du CTE, il est obligatoire d'fournir à votre maison une source alternative de chauffage de votre eau sanitaire. Es sind Ihre Heizungsanlagen und die Menge an Sanitäranlagen sowie die Fläche der zu beheizenden Räume, die es dem Architekten ermöglichen, den Energiebedarf Ihres Hauses und die dafür am besten geeignete Lösung einzuschätzen. Sonnenkollektoren sind derzeit eine der interessantesten Lösungen, aber es gibt viele verschiedene Versionen, die nicht immer gleich leistungsfähig sind. Ihre langfristigen Vorteile sind jedoch sicher, und Ihr Architekt kann Ihnen sagen, welche Lösung für Ihre speziellen Kriterien am besten geeignet ist. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass sowohl der Staat als auch die Comunidad Valenciana zahlreiche Hilfen und Finanzierungen zu diesem Thema bereitstellen.

Willkommen in Ihrem Zuhause!

Nach Abschluss der Arbeiten stellt der Architekt eine Fertigstellungsbescheinigung (Certificado Final de Obra) und das Auftragsbuch (Libro de Órdenes) aus, das alle Änderungen und Überarbeitungen Ihres Projekts enthält. Diese Dokumente müssen ebenfalls von der Architektenkammer bestätigt werden. Sobald Sie sie erhalten haben, müssen Sie sie dem Stadtrat vorlegen, um eine Genehmigung für den Erstbezug zu beantragen (Licencia de Primera Ocupación - ca. 175 €, variiert je nach Fläche in m2, Fahrzeugverkehr, geografischem Gebiet usw.).

In diesem Stadium können Sie schließlich den Anschluss an die städtischen Wasser-, Strom-, Gas- und Telefonnetze bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen beantragen.

Gehen Sie zum Notar, um die Urkunde zu unterzeichnen (escritura de Obra Nueva - ca. 660 €). Dann zahlen Sie die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados - 0,5% des in der notariellen Urkunde angegebenen Immobilienwerts) und schließlich tragen Sie Ihr Haus in das Eigentumsregister ein (Registro de Propiedad - ca. 260 €).

Und... Genießen Sie Ihr neues Zuhause!