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Obra nueva

He aquí algunos consejos que le ayudarán a dirigir con éxito su proyecto de construcción desde el momento en que compre un terreno:


Lo primero y más importante...

Acuda a un notario para que redacte el contrato de compraventa (unos 500 euros) y lo inscriba en el Registro de la Propiedad (unos 100 euros). Si está interesado en comprar una propiedad con vistas a su transformación (ampliación o reforma), también deberá ponerse en contacto con el Registro de la Propiedad (aprox. 50 euros) para obtener la confirmación del propietario actual, así como los m2 reales de superficie declarados.


El Registro de la Propiedad (Dirección General del Catastro) es público y accesible a todo el mundo: www.catastro.meh.es/ - gratuito si sólo necesita consultarlo.


No obstante, tenga cuidado, ya que en España es habitual que no se registren todas las superficies construidas. Será el arquitecto quien evalúe con usted las posibilidades de convertir la casa de sus sueños.


 Algunos documentos esenciales


Deberá acudir al ayuntamiento para solicitar los siguientes documentos:


Copia de las Normas de Edificación. Este documento especifica el porcentaje máximo de uso del suelo en su parcela, la altura permitida y otros detalles.


El Plano de Situación del terreno y el Plano Topográfico para que el arquitecto conozca la pendiente del terreno.


Una vez obtenidos estos documentos, puede solicitar el Estudio Topográfico (aprox. 300/400 euros).


El arquitecto también necesitará un Estudio Geotécnico (500/900 euros) para poder empezar a planificar la construcción de su vivienda. Se trata de un trámite obligatorio impuesto por la Ley de Ordenación de la Edificación para todos los proyectos de nueva construcción y las obras realizadas con el fin de cambiar el uso de un edificio convertido en 1ª vivienda.


Otro documento, obligatorio desde 1997, es el Estudio Básico de Seguridad y Salud (aprox. 400 euros). En él se estipulan las normas de seguridad que deben cumplirse en la obra, así como la identidad y la naturaleza de los riesgos asociados a los accidentes laborales evitables y los más delicados que deben eliminarse.


El Seguro de Garantía Decenal (aprox. 6.000 euros) es esencial, ya que sin él no podrá registrar su vivienda ante el Notario y, por tanto, no podrá venderla ni solicitar un préstamo.  Para obtenerla, hay que realizar ensayos en el hormigón antes y durante las obras. De ello se encargan los Organismos del Control Técnico (O.C.T.)


Imagina tu futura casa...


 Es en esta fase cuando el arquitecto entra realmente en acción, ya que será el encargado de desarrollar la vivienda imaginada por el Propietario y, posteriormente, de dirigir la obra. Teniendo en cuenta los deseos y las ideas del cliente, el arquitecto elaborará el Proyecto Básico, que incluye los planos de ubicación de la casa, la futura estructura y la definición de sus niveles y espacios interiores. También redactará el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.), en el que figurarán las instalaciones elegidas y otros materiales adoptados, así como una evaluación precisa de los costes de construcción en función de su precio medio en el año de referencia. Posteriormente, o al mismo tiempo que el Proyecto Básico, el arquitecto redactará el Proyecto de Ejecución, en el que se detallarán los esquemas y cálculos de las instalaciones adoptadas, así como la adopción de las Normas vigentes en España, en particular el Código Técnico de la Edificación (C.T.E.) que, desde 2007, obliga sobre todo a los propietarios de viviendas a adoptar nuevas fuentes de energía como alternativa a las más tradicionales, costosas a largo plazo. Su arquitecto estará encantado de explicarle cuáles son los mejores sistemas para su situación particular.


Estos 2 proyectos complementarios deben estar firmados por el arquitecto, que debe estar inscrito en uno de los Colegios Oficiales de Arquitectos de España. El tiempo que tarda el Colegio en recibir los documentos varía, pero no debe superar las 3 semanas (aprox. 150 euros).


Ya puede dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico y el Estudio de Seguridad de la Obra, junto con los 2 proyectos redactados por el arquitecto, a la espera de su aprobación por el Pleno Municipal. Una vez aprobado tu proyecto, tendrás que pagar la tasa de licencia municipal de obras (4% del coste total del proyecto).


Es en este momento cuando aparece otra figura importante en el proceso: el Arquitecto técnico (o Aparejador). En España, se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor, asegurándose de que éste respeta meticulosamente las soluciones exigidas por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto). Hacer realidad un sueño


 Ya está todo listo para construir tu casa. Tienes la opción de encargarte tú mismo de todas las fases o llevarlas a cabo con un promotor, teniendo en cuenta su margen de beneficio, que será del 15 al 40% del precio total de la casa. Una vez más, el arquitecto puede gestionar esta situación, pero conlleva un coste adicional que es mejor discutir en la fase de bocetos iniciales. Sin embargo, es una solución práctica, porque el arquitecto es también la persona implicada en su proyecto que lógicamente mejor lo conoce.


La idea es ofrecer a 2 ó 3 contratistas (constructoras) una copia del proyecto y enseñarles el lugar para que puedan estudiarlo y darte un presupuesto. Fija una fecha límite para la presentación de ofertas, de modo que puedas compararlas. Nunca aceptes un presupuesto general por m2 de obra, ni un presupuesto parcial si el contratista se va a encargar de toda la obra. Conviene hacer la elección después de visitar una de las obras del constructor para ver cómo trabaja.


El presupuesto firmado debe indicar claramente todos los datos del contratista (nombre, dirección, identificación fiscal o CIF, nombre del representante legal y firma) y ambas partes deben conservar una copia original firmada del contrato.Sobre la base de la propuesta preliminar de la empresa constructora, es el momento de fijar el precio total del proyecto. Es aconsejable firmar la congelación del precio de los materiales (precios cerrados), pero la negociación debe permanecer abierta, ya que esto también permite introducir cambios confirmando las opciones y decisiones adoptadas en cualquier momento. En caso de que se produzcan cambios, es muy importante que se hagan constar por escrito mediante una Orden de cambio. La forma de pago es negociable, pero lo habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de iniciar la obra y le entregue mensualmente las Certificaciones de Obras, que no son más que facturas con el trabajo realizado hasta la fecha de emisión del certificado.


Desde el inicio de la construcción de su proyecto, su ejecución incluirá y pasará por las siguientes fases: Movimiento de tierras y Vaciado, Cimentación, Estructura, Red de Saneamiento, Albañilería, Aislamientos e Impermeabilizaciones, Fachadas (Fachadas), Cubiertas (Cubiertas), Solados y Alicatados (Solados and Alicatados), Acabados y Falsos techos,Carpinterías, Electricidad, Fontanería, Instalación de Gaz y Calefacción, Climatización, Pinturas, Vidrios y Cerramiento de la parcela, Jardinería, etc.


Tenga en cuenta que desde la entrada en vigor del CTE es obligatorio dotar a su vivienda de una fuente alternativa de calefacción para el agua caliente sanitaria. El arquitecto podrá valorar las necesidades energéticas de su vivienda y la solución más adecuada en función de sus instalaciones de calefacción y del número de instalaciones sanitarias, así como de la superficie de las estancias a calentar. Los paneles solares son una de las soluciones más atractivas del momento, pero existen muchas versiones diferentes, no todas igual de eficientes. Aunque sus beneficios a largo plazo son seguros, su arquitecto podrá aconsejarle sobre la solución más eficaz para sus necesidades particulares. Cabe destacar que tanto el Estado como la Comunidad Valenciana ofrecen un amplio abanico de ayudas y subvenciones en esta materia.


¡Bienvenido a tu nueva casa!


Una vez finalizada la obra, el arquitecto emite un Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes, que incluye los cambios y revisiones realizados en tu proyecto. Estos documentos también deben haber sido aprobados por el Colegio de Arquitectos. Una vez obtenidos estos documentos, deberá presentarlos en el ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupación (aprox. 175 euros, variable en función de la superficie en m2, el tráfico de vehículos, la zona geográfica, etc.).


Una vez llegados a este punto, puede solicitar a las distintas compañías interesadas la conexión a las redes municipales de agua, electricidad, gas y teléfono.


Acuda al notario para firmar la escritura de Obra Nueva (aprox. 660 euros). A continuación, pague el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (0,5% del valor de la vivienda indicado en la escritura) y, por último, inscriba su casa en el Registro de la Propiedad (aprox. 260 euros).

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